最近では、資産形成や副収入を目的としてマンション経営に挑戦する人が増えてきました。
しかし、しっかりと計画を立てずに始めてしまうと、大きな借金を抱え、最悪の場合は自己破産に追い込まれることもあるんです。せっかくの投資で自己破産……なんて、元も子もありません。
事前準備が不十分なまま経営をスタートすると、空室が続いたり、思わぬ修繕費用が発生したりと、重なる出費に頭を悩まされることになります。今回は、マンション経営で自己破産を防ぐための方法について、詳しく解説します。
マンション経営で自己破産してしまう理由
マンション経営は収益を生み出す魅力的な投資方法です。しかし、計画をしっかり立てずに始めてしまうと、大きな負債を抱えてしまうことに繋がります。
不動産投資は、少額で気軽に始められるものではなく、多くの場合、多額なローンを組むことになるため、返済計画が少しでも崩れるとリスクが一気に膨らむんです。
以下では、自己破産に至る具体的な理由や流れについて一緒に見ていきましょう。
マンション経営で自己破産に陥る理由
マンション経営で自己破産に陥ってしまう大きな原因のひとつは、高額な物件をフルローン（自己資金をほとんど使わずにローンで購入すること）で購入してしまうこと。そうすることで、返済の負担がとても大きくなってしまい、ちょっとした収入の減少でも大打撃となることがあります。
購入時には良好だった物件の条件も、時間が経つにつれて変わってしまうことがあるんです。芋づる式に、家賃収入が思うように入らなくなることも。空室が長く続いたり周辺の賃貸相場が下がったりすると、家賃を引き下げざるを得なくなり、泣きを見ることになるでしょう。
さらに、予想外の修繕費用や金利の上昇も、経営を圧迫しかねません。建物は年数が経てば経つほど修繕が必要になり、特に大規模な修繕工事には多額の費用がかかります。ローンの金利が上昇すると、毎月の返済額も増えてしまい、思いがけず苦しい状況になってしまうこともあるんです。
ローンの滞納から自己破産に至るまでの流れ
ローン返済が滞ると、金融機関から督促の連絡が来ます。3カ月以上支払いが遅れると、金融機関は抵当権（債権者が債務の担保として債務者の財産に設定する権利）を行使して、物件の差し押さえ手続きを進めることがあります。
差し押さえられた物件は競売にかけられるのですが、競売では市場価格よりもかなり安い値段で落札されることがほとんど。そのため、売却代金ではローンの残高をすべて返済できないケースが多く、残った借金（残債）は引き続き返済しなければならないんです。
最終的に残債の返済ができなくなってしまうと、自己破産の申し立てを行うことに繋がります。自己破産をすれば、すべての借金から解放されるというメリットはあるものの、信用情報に記録され、新しくローンを組むことが難しくなるなど、今後の生活に大きな影響を与えるのです。
自己破産に至るまでの経済的状況
マンション経営が赤字続きになると、家賃収入だけではローン返済や管理費が賄えなくなり、自己資金で補填しなくてはならなくなります。
赤字経営が長く続くと、他の生活費にも影響が出てしまい、日常生活さえ厳しくなることも。追加の借入れでなんとかしようとしても、結局は返済負担が増えるだけで、悪循環に陥ります。
自己破産を避けるためには、収支が悪化し始めた段階で早めに経営を見直さなくてはいけません。問題を先送りにしてしまうと、どんどん解決が難しくなってしまうので、「おかしいな？」と思ったらすぐに動くことを心がけましょう。
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マンション経営で自己破産した際の影響
自己破産は借金問題を解決する一つの方法ですが、さまざまな影響があることも理解しておかないといけません。
また、自己破産後の生活の立て直しには時間がかかります。経営者個人の生活や信用情報、所有財産にどのような影響があるのかを、一緒に見ていきましょう。
自己破産した際の生活への影響
自己破産を申し立てて、裁判所の審査を経て免責決定（債務の支払義務を免除する決定）が下りれば、ほとんどの債務が免除されます。ただし、税金や養育費などは支払い義務が残ることもあります。
自己破産後は信用情報機関に事故情報として登録されるため、一定期間（通常5〜10年間）は住宅ローンやカーローンの契約、新規のクレジットカード作成が難しくなるでしょう。
保証人になることも制限されるため、お子さんの教育ローンや家族の借入れに保証人として協力することができなくなります。また、金融関係の職種では、自己破産による就業制限を受ける場合があるため、転職にも影響するかもしれません。
家賃収入はどうなるか
自己破産すると、所有していたマンションは破産財団（破産者の財産を管理・処分するための財産群）に組み込まれ、管財人（裁判所が選任する破産財団の管理人）の管理下に置かれます。家賃収入は停止され、物件が競売にかけられる可能性が高いです。
物件に家賃保証（入居者が家賃を滞納した場合でも、保証会社が家主に家賃を支払うサービス）がついている場合でも、自己破産手続きが始まると、その保証が打ち切られることがあります。
安定した収入を確保するためにも、空室リスクを軽減する家賃保証を活用するなど、マンション経営を始める前に、しっかり準備しておきましょう。
自己破産後の財産状況
自己破産をすると、生活に必要最低限の財産以外は、原則として処分の対象となります。マンションや車、預貯金、有価証券など、換金可能な資産は処分されることに。
破産手続き開始前に特定の債権者にだけ返済を続けると、偏頗弁済（へんぱべんさい：特定の債権者を優遇する弁済）とみなされ、取り消しの対象になることもあります。裁判所は、何より債権者平等の原則を重視します。
自己破産後は新たな借入れが難しくなり、財産も失うため、一から生活を立て直す強い精神力が求められるでしょう。しかし、時間はかかりますが、しっかりとした計画を立てて進めていけば、自分の人生を取り戻すことは可能ですよ。
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マンション経営で自己破産しないための対策
マンション経営で自己破産に至るリスクを理解したところで、次は、そうならないための対策について考えていきましょう。
マンション経営は短期的な利益を追い求めるものではなく、長期的な視点を持って取り組むことが成功の鍵になります。
自己破産しないための対策
入居率を高く保つことは、安定した家賃収入を確保するための基本中の基本です。物件の管理状態を良好に保ち、周辺の相場に見合った家賃を設定をすることで、空室期間を短くすることができます。リフォームや設備の更新などの工夫も、長い目で見ると入居率の向上に役立ちます。
家賃保証サービスを活用するのもおすすめです。保証会社が家賃を保証してくれるため、入居者の家賃滞納による収入減少リスクを軽減できます。保証料はかかりますが、リスク管理の一環としておすすめですよ。
もしも収支が悪化し、ローンの返済が厳しくなった場合は、物件の任意売却（債権者との合意の下で行う自主的な売却）を考えるのも悪くありません。競売よりも高値で売却できる可能性が高く、残債を減らすことができます。
投資リスクの管理方法
マンション経営を始める前に、考えられるリスクを十分に把握しておきましょう。空室リスク、金利の上昇、修繕費の増加など、様々なリスクに備えた資金計画を立てておくべきです。最低でも、半年から1年分のローン返済額を貯蓄しておくと安心ですね。
金融機関や不動産投資の専門家に相談するのもよいでしょう。特に、初めてマンション経営をする方にとって、経験者のアドバイスはとても貴重です。セミナーや勉強会への参加も、知識を深めるのに役立ちますよ。
物件選びは投資成功の鍵を握ります。立地条件や建物の質、需要と供給のバランスをしっかりと見極めることで、長期的に安定した収益を目指せます。目先の儲けだけでなく、将来的な収益性や流動性（売却のしやすさ）も考慮すると手堅いです。
経営の見直しと再建
マンション経営が思うようにいかなくなったら、早めに収支を見直しましょう。収入増加策（家賃の見直し、付加価値の提供など）と支出削減策（管理方法の効率化、金利の見直しなど）を講じ、赤字を補うためにいち早く動かなくてはいけません。
経営が厳しくなる兆しが見えたら、すぐに専門家に相談することをおすすめします。問題の先送りは状況を悪化させるだけです。
経営が行き詰まった場合でも、再建の道はあります。所有物件の一部を売却して負担を減らしたり、新たな収入源を見つけたりすることで、再出発を図ることもできます。人生は長く、一度の失敗で終わりではありません。大切なのは、そこから学び、前を向いて進んでいくことです。
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まとめ
マンション経営で自己破産を避けるためには、計画的な投資と徹底したリスク管理が欠かせません。高額な物件をフルローンで購入することは避け、入居率を高めるための対策を講じましょう。
万が一、経営が苦しくなった場合は、できるだけ早く専門家に相談し、堅実なアドバイスをもらうことが大切です。
当事務所ではマンション経営に関する相談も随時受け付けています。一人で悩まず、専門家の力を借りながら問題を解決し、新しい一歩踏み出してみてはいかがでしょうか。
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当事務所は任意整理・個人再生・自己破産に対応しています（司法書士業務の範囲内に限る）。どの手続きが良いか分からない場合、ご依頼者様の状況を見てご提案しますのでご安心ください。
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